1- Le rôle du notaire et les droits d'enregistrement

Le Notaire, au Maroc, est incontournable. Garant de l'état de droit et arbitre impartial des contrats, il assure la sécurité juridique. Il a pour mission d'effectuer les diverses formalités fiscales et juridiques, nécessaires à la perfection des contrats selon les dispositions légales et de faire authentifier les actes par des droits d'enregistrement, des impôts et taxes et de prévenir ainsi tous litiges.
Le Notaire doit déclarer votre acquisition auprès de l'office des changes et cela pour que l'office puisse bénéficier de la valeur qui se rapporte aux fonds rapatriés dans le cas de revente.
Barème des frais :
Droits pour les logements à usage d'habitation et les terrains non bâtis avec engagement de bâtir
Les chiffres ci-dessous ne concernent que les maisons/appartements à usage d'habitation pour une durée supérieure à 3 ans, ou les terrains non bâtis avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans.
(% à appliquer sur la valeur du bien acquis, TVA comprise)
• Droits d'enregistrement : 2,5 %
• Conservation foncière : 1 % + 150 Dh (certificat de propriété)
• Taxe notariale : 0,5 %
• Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 Dh + T.V.A à 7 %
• Mise à jour des constructions à la conservation foncière (si nécessaire) : 0,5 % + 75 Dh
• Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 DH environ suivant les dossiers.
• Droits de publication + droits fixes + duplicata: 600 Dh
• Droits superficiaires : 45 Dh par are entamé (zone urbaine); par hectare entamé (zone rurale)
• Géomètre : environ 3000 Dh
• Autres frais (timbres…) : environ 1500 Dh
Droits pour les locaux à usage commercial et les terrains non bâtis sans engagement de bâtir
• Droits d'enregistrement : 2,5 %
• Taxe notariale : 0,5 %
• Conservation foncière : 1 %
• Honoraires du notaire : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A à 7 %
• Frais divers (timbres…) : 2 000 DH environ.

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2- La fiscalité marocaine

2.1 Impôts sur la plus-value :
La plus-value est la différence entre:
• Le prix de cession, diminué des frais de cession, et
• Le prix d'acquisition, augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissement réalisés et des intérêts payés au titre de rémunération de crédits en rapport avec le bien.
Le taux appliqué est de 20 %.

Cependant, le montant de la taxe dûe ne pourra être inférieur à 3 % du prix de cession.
Conditions d'exonération totale de cet impôt dans les cas suivants: (Nouvelles dispositions - Loi de finance de 2005)
• Profit réalisé sur la cession d'un logement occupé à titre d'habitation principale pendant au moins 8 ans, quel que soit le prix de cession
• Profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement à caractère social.
• Profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60 000 Dh
• Profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs
Cette exonération s'étend dans les mêmes conditions :
• Au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d'habiter l'immeuble ou la partie d'immeuble en cause après le décès du propriétaire
• Au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente
Aux marocains résidant à l'étranger pour leur habitation principale au Maroc

2.2 Avantages fiscaux pour les retraités :

Les personnes bénéficiant d’une pension de retraite de source étrangère bénéficient de la réduction qui peut aller jusqu'à 80 % du montant de l’impôt dû au titre de la pension de retraite.
Seule condition : transférer à titre définitif cette pension sur un compte en dirhams non convertibles au Maroc, en sachant qu’il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place.
C'est la notion de résidence fiscale qui déterminera si la législation fiscale marocaine s'applique en matière d'imposition: seront considérés comme résidents fiscaux au Maroc les personnes ayant leur résidence habituelle au Maroc.
Les critères rentrant en ligne de compte sont :
• La possession au Maroc d'un foyer permanent d'habitation
• La présence dans le pays d'intérêts économiques
• Le fait d'effectuer un séjour au Maroc d'une durée continue ou discontinue supérieure à 183 jours par an.
Le Barème de l'Impôt Général sur le Revenu est le suivant:
• Revenu annuel de 1 à 20 000 DH : exonération de l'IGR
• De 20 001 à 24 000 Dh : imposition au taux de 13 %, avec un abattement de 2600 Dh
• De 24 001 à 36 000 Dh : imposition au taux de 21 %, avec un abattement de 4520 Dh
• De 36 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 35 %, avec un abattement de 9560 Dh
• 60 001 et plus: imposition au taux de 44 %, avec un abattement de 14 960 Dh
Les retraités bénéficient d'une mesure très favorable d'exonération: après application d'un abattement de 40 % sur les revenus déclarés, l'impôt sur le revenu qui en résulte est réduit de 80 % (à condition que soit prévu le transfert de la totalité de la pension de retraite française).
Pour percevoir sa pension de retraite au Maroc, il faut en faire la demande auprès de votre organisme d'assurance vieillesse (en France, la CNAV ) qui en effectuera simplement le transfert sur votre compte bancaire ou par mandat au Maroc.
2.3 Fiscalité et taxes sur un bien immobilier acquis :
De même qu'un bien possédé par un propriétaire sera soumis à un système de taxes, en général annuelles (par exemple taxe foncière et taxe d'habitation en France), la maison ou l'appartement acquis au Maroc feront l'objet d'une taxation.
Taxe urbaine
L'habitation, principale ou secondaire, est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur la valeur locative du logement. Cette valeur est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %.
Taux applicables:
Valeur locative
(En Dirhams) Taux
de 0 à 3000 0%
3001 à 6000 10%
6001 à 12000 16%
12001 à 24000 20%
24001 à 36000 24%
36001 à 60000 28%
+ de 60000 30%
La taxe urbaine ne s'applique pas aux locaux neufs et compléments de construction pendant 5 ans à partir de la date du permis d'habiter.
Les MRE bénéficient d'un abattement de 75 % de la valeur locative.
Taxe d'édilité
En plus de la taxe urbaine, vous devrez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelle que soit leur destination. Si l'immeuble est destiné à l'habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.
Taux applicables :
• 10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les communes urbaines
• 60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.
2.4 Revenus locatifs
En cas d'achat d'un bien déjà loué ou si décidez de louer votre résidence, vous devez en déclarer les revenus, qui sont soumis à l'impôt général sur le revenu ( IGR).
Barème de l'IGR:
• Revenu annuel de 1 à 20 000 DH : exonération de l'IGR
• De 20 001 à 24 000 Dh : imposition au taux de 13 %, avec un abattement de 2600 Dh
• De 24 001 à 36 000 Dh : imposition au taux de 21 %, avec un abattement de 4520 Dh
• De 36 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 35 %, avec un abattement de 9560 Dh
• 60 001 et plus: imposition au taux de 44 %, avec un abattement de 14 960 Dh

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3- La vente de bien immobilier en l'état futur d'achèvement

La Vente en l'état futur d'achèvement (V.E.F.A), communément appelée « achat sur plan » est le contrat par lequel une personne, l'acquéreur, contracte avec une autre, le vendeur afin d'acquérir un bien immobilier. Le vendeur s'engage à édifier un bien immobilier dans un délai déterminé et l'acquéreur s'engage à en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.Afin d'encadrer cette opération, une loi sur la VEFA a été adoptée par le législateur marocain. Cette loi est entrée en vigueur depuis le 7 novembre 2003. Le processus contractuel de la VEFA s'échelonne dans le temps et se déroule selon le processus suivant :
• un contrat de réservation (I) (facultatif)
• un contrat préliminaire (II)
• un contrat définitif (III)
3.1 Le contrat de réservation

C'est le contrat par lequel client, réserve l'achat d'un bien immobilier au vendeur, en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie. Le contrat de réservation contient notamment la description détaillée du bien immobilier, le prix de vente et les modalités du paiement, qui restera séquestré entre les mains du notaire chargé de l'opération.

3.2 Le contrat préliminaire de vente

Ce contrat est obligatoire, il est conclu à l'achèvement des fondations de l'immeuble, Il doit comporter un certain nombre de mentions relatives notamment au bien immobilier notamment le délai de livraison, le prix et les modalités de paiement et la garantie de remboursement.
Un cahier des charges établi et signé par le vendeur, portant les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble, la nature et la qualité des matériaux et les éléments des équipements ainsi que les délais de réalisation et de livraison est remis à l'acquéreur.
Les garanties données à l'acquéreur :
• Garantie de remboursement : A la signature du contrat préliminaire Le vendeur remet à l'acheteur une caution afin de garantir les sommes déjà versés
• Garantie des vices cachés: Le client bénéficie d'une garantie des vices cachés, une année après la réception du bien immobilier
•
Garantie décennale : Pendant les dix années suivant « l'achèvement des travaux », le client bénéficiera d'une garantie décennale sur le bien immobilier
3.3 Le contrat définitif
Le transfert de propriété du bien immobilier est effectué après le paiement intégral du prix et l'obtention du permis d'habiter.
3.4 La réglementation des changes
Pour les acheteurs non-résidents, leur investissement en devise fera l'objet, d'une déclaration auprès de l'office de changes qui confère, en cas de revente du bien, une garantie de transfert vers leur pays d'origine du produit de la vente.

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4 - Comptes bancaires pour les étrangers

Les comptes bancaires qu'un investisseur étranger peut ouvrir au Maroc

Régime des comptes à ouvrir au Maroc par les investisseurs étrangers

Les investisseurs étrangers et les marocains résidant à l'étranger ont la possibilité de se faire ouvrir librement auprès d'une banque marocaine un compte en devises ou un compte en dirhams convertibles. Ces comptes sont alimentés par apport de devises ou par des sommes ayant le caractère transférable à partir du Maroc et débités pour des règlements au
Maroc ou à l'étranger.

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5 - Le crédit immobilier au Maroc

Les conditions d'acceptation et traitement du produit d'une
cession ultérieure

Les conditions d'octroi de crédits
• Les banques marocaines ont depuis peu la possibilité d'accorder aux personnes étrangères non-résidentes, des crédits en dirhams déstinés au financement de l'acquisition ou de la construction de biens immmeubles au maroc.
• Le bénéficiaire non-résident doit effectuer un apport en devises minimum de 30% du prix du bien immeuble à acquérir ou à construire. Cet apport peut intervenir soit par cession de devises, soit par débit de compte étranger en dirhams convertibles de l'intéressé.
• La banque qui accorde le crédit, doit exiger à hauteur du montant du crédit à consentir, soit une hypothèque de premier rang sur le bien immeuble, soit une garantie émanant d'une banque étrangère.
• Le remboursement du crédit doit être éffectué par cession de devises ou par débit d'un compte étranger en dirhams convertibles ouvert au nom de l'intéressé.
• Les faits inhérents à l'acquisition ou à la construction du bien immeuble ( frais de notaire, d'enregistrement, d'inscription, à la conservation foncière, etc...)
Le Crédit immobilier pour les étrangers non-résidents
Pour accéder en souplesse à la propriété au Maroc.
Quel que soit votre projet immobilier au Maroc, le crédit immobilier pour les étrangers non-résidents vous permet de financer, dans les meilleures conditions, jusqu'à 70% de votre investissement.
Vous avez la possibilité de choisir entre un remboursement à taux fixe ou variable, dont la durée peut s'étaler jusqu'à 10 ans.
Pour plus de sécurité, le crédit immobilier pour les étrangers non-résidents comprend une assurance décès et invalidité et une assurance habitation

Les résidents étrangers bénéficient d'un abattement de 80%

Le Fisc Marocain caresse les retraités étrangers dans le sens du poil. Voici, pour un retraité moyen, les calculs à effectuer pour chiffrer les avantages:
- Convertissez le montant de votre retraite en dirhams: un Euro vaut environs 11 dirhams.

Exemple: Vous touchez une retraite annuelle brute de 18 000&euro, soit de 198 000 dirhams.
- Appliquez un abattement de 40% sur vos revenus :
(Régle valable pour tous les retraités au maroc).

Exemple 198 000 - ( 198 000 X 0.4 )= 118 800 dirhams.
- Multipliez le résultat par 44%:
(Barème de la tranche maximale d'imposition qui démarre à 60 000 dirhams et retranchez 14 960 dirhams (somme forfaitaire).
Vous obtenez le montant effectivement dû.

Exemple: (118 800 X 44%) - 14 960 = 37 312 dirhams.
- Si vous transférez la totalité de votre pension au Maroc, vous avez droit à un abattement de 80%.

Calculez donc 20% de l'impôt théoriquement dû: vous obtenez le montant de l'impôt effectivement dû.

Exemple: 37 312 X 20%= 7462.4 dirhams c'est à dire 678.4 Euros...soit dans notre exemple 3.77% du revenu annuel brut!

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6 - La procédure du titrage

L'Etat marocain poursuit depuis 1913, la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers tel que ''Melkia'' sont sortis de leur statut coranique. Ils deviennent des biens immobiliers titrés, inattaquables et définitifs. Cette procédure permet donc l'établissement d'un titre de propriété inscrit à la Conservation Foncière.

Voici les différentes étapes de l'immatriculation foncière:

6.1 La réquisition ou demande d'immatriculation

6.2 Publications, bornage provisoire et plan

6.3 Des oppositions au bornage effectif

6.4 L'immatriculation par le conservateur

6.5 Le titre de propriété

L'immatriculation a pour objet de placer l'immeuble qui a été soumis à l'ancien régime sous le régime du dahir du 9 Ramadan 1331.

Un conservateur de la propriété foncière et des hypothèques, présent au chef-lieu de chaque tribunal de première instance, est chargé de la tenue du registre foncier relatif à la circonscription du tribunal et de l'exécution des formalités et des procédures prescrites pour l'immatriculation des immeubles.

6.1 La réquisition ou demande d'immatriculation:

Selon l'article 10 du Dahir du 9 Ramadan 1331, elle peut être demandée par toute personne ayant un lien direct avec l'immeuble (propriétaire, copropriétaire, usufruitier, créancier...).
•
La requête déposée auprès du conservateur de la propriété foncière doit comporter un certain nombre de renseignements tels que l'état civil de la personne requérante, la situation du bien concerné etc...( article 13 et suivants).

6.2 Publications, bornage provisoire et plan :

Dans les dix jours du dépôt de la réquisition, le conservateur en dresse un extrait et rédige un avis indiquant le jour et l'heure auxquels le bornage provisoire doit avoir lieu.

Un bornage est la délimitation d'une propriété déterminant la surface, les limites... de l'immeuble, réalisée par un géomètre expert généralement au service du Cadastre, assermenté du service topographique.

L'extrait de la réquisition et l'avis de bornage provisoire sont publiés au Bulletin Officielle, sont aussi envoyés au juge de première instance, au caïd et au cadi.

Le bornage provisoire est effectué à la date prévue en présence des personnes convoquées (requérant, propriétaire non requérant, propriétaires limitrophes de la propriété, intervenants/opposants).

Le conservateur ou son délégué constate le fait et la durée de la possession, ainsi que l'état des lieux et procède à toutes les autres constatations et mesures d'enquêtes utiles. Le géomètre dresse un plan sommaire dit plan de bornage provisoire.

Le conservateur dresse un Procès Verbal de bornage provisoire si le requérant ou son mandataire s'est bien présenté à la convocation.

Ce PV est signé par le conservateur, par toutes les parties intervenantes et si il y a lieu, mention est faite qu'elles se refusent à signer en cas de contestations et ou d'oppositions.

Si le requérant ne s'est pas présenté à la convocation du bornage, la réquisition est considérée comme non-avenue et la procédure classée sans suite.

6.3 Des oppositions au bornage effectif :

Le conservateur fait publier et afficher un avis précisant que durant un délai de deux mois à compter de la publication de cet avis au Bulletin Officiel, toutes personnes voulant s'opposer à cette immatriculation et ayant intérêt à le faire, peut en faire la demande à la Conservation Foncière, au bureau du caïd (président du conseil Communal) et à celui du cadi (tribunal de première instance).

Passé ce délai de deux mois, aucune opposition ne pourra être émise.

Par la suite, un avis de clôture du bornage provisoire est publié au Bulletin Officiel, le bornage devient alors effectif.

Les oppositions répondent à différentes conditions de fond et de formes. Ces conditions sont évoqués dans le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913) sur l'immatriculation des immeubles, aux articles 24 et suivants.

6.4 L'immatriculation par le conservateur :

A l'expiration des délais et après avoir constaté l'accomplissement de toutes les prescriptions destinées à assurer la publicité de la procédure, ainsi que l'exécution du bornage régulier, le conservateur de la propriété foncière peut procéder à l'immatriculation de l'immeuble sur le livre foncier s'il constate que tout est régulier et qu'aucune opposition ne s'est produite.

Si des oppositions ont été formulées et qu'aucune conciliation n'est aboutie entre le requérant et l'opposant, c'est au juge des oppositions de statuer et trancher le litiges. Dans ce cas-ci, une procédure juridique est ouverte, et la procédure de titrage sera ralentie.

6.5 Le titre de propriété :

Chaque immatriculation donne lieu à l'établissement, par le conservateur de la propriété foncière, d'un titre foncier comportant :

la description? détaillée de l'immeuble avec ses limites, ses tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance.

l'indication du domicile et de l'état civil du ou des? propriétaires, et, dans le cas d'indivision, l'indication de la part de chacun de ces derniers.

les droits réels immobiliers existant sur l'immeuble.? Ce titre est établi en français ; il porte un numéro d'ordre et un nom particulier. Le plan de l'immeuble y est annexé.

Voici les différents types de biens présents au Maroc:

Le bien dit ''guiche''

Le bien appartenant au domaine public

Le bien dit ''melkia''

Le titre foncier

Les terrains agricoles

Le bien dit ''guiche'?':

Il s’agit de terrains ou autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Un bien ''guiche'' appartient toujours à l'Etat même s’il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien ''guiche'' ne peut pas être vendu, on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le biais de la location.

Les biens appartenant au domaine public:

Il existe des terres appartenant au domaine public marocain, c'est à dire à l'Etat. Ce sont les terrains couvrant certains domaines forestiers, maritimes où la construction y est interdit pour des raisons de protection de l'environnement ou bien utilisés par les services publics ou encore des terrains réservés pour la réalisation de projets menés par l'Etat. En général, ces biens sont inaliénables.

Le bien dit ''Melkia''?:

C'est un acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du droit musulman. Les adouls sont des agents assermentés par le Ministère de la Justice. Autrefois, les adouls étaient des sages, agissant telle une administration cadastrale dans les villages. Nombreux sont les marocains qui continuent à acquérir des biens ''Melkia'' par cette pratique. Mais cette dernière n'est pas ouverte aux étrangers, aux non marocains même si ceux-ci résident au Maroc. De plus, cet acte juridique est assez imprécis sur les éléments relatifs à la propriété (surface, bornage, situation...).

Un bien dit ''Melkia'' est donc un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière. Un étranger peut donc acquérir un bien dit ''Melkia'', mais il devra le faire enregistrer à la Conservation Foncière (similaire au Bureau de la Conservation des Hypothèques que nous retrouvons en France).La loi a instauré, pour cela, une procédure, la réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage, immatriculation).

Le bien titré ou le titre foncier? :

Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière, le ou les propriétaire(s) y sont clairement identifiés (surfaces, limites du terrain, servitudes, situation...). Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire. Il se suffit à lui-même, ne se rattache à aucun passé : il est définitif et inattaquable. Il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait pas mentionné. Le titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier et le plan de l'immeuble y est annexé. Ce titre foncier est régi par l'article 62 du Dahir de 1913.

Les terrains agricoles :

Il est impossible pour les étrangers d'acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique de ce terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole.

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